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近期全球房地產市場一個很有意思的現象，也是周末《華爾街日報》的頭條：發達國家的房價近期顯著上漲，而推升房價的主要原因是這兩年來自其他國家的移民。為什么主要發達國家的房價會大漲？現在如果想在美國、澳大利亞、加拿大這些國家買套房需要多少錢？還有到底是來自哪些地方的移民推升了他們的房價？今天麥克斯出國就帶大家看看發達國家的房價，以及它跟我們的關系到底有多大。 

一、加拿大 

先說說加拿大。去年，加拿大的房價都還在一路往下走，但自去年加拿大吸收了創記錄的近 44 萬的移民大軍以來，移民帶來的后續效應便開始體現在房價上。經過連續 10 個月的房價下跌后，從今年 2 月份開始，加拿大房價開始止跌上漲。 

二、歐洲國家 

在英國，房租價格也創下了一項記錄：租金年通脹率（現在的房價比去年同期上漲的百分比）在今年 5 月創下了自 2016 年有記錄以來的最高水平，達到 5%。并且在過去的 21 個月里，英國的房租有連續 20 個月都在加速上漲。 

類似的情況也在歐洲其他國家出現，比如說德國。去年，德國的移民人數達到了創記錄的 150 萬，其中 110 萬來自烏克蘭。這 100 多萬移民的涌入帶來的問題也很明顯，就是房子不夠住。其實，德國政府每年為了解決住房短缺問題，都會新建 40 萬套公寓，但這 40 萬套也就在正常年份夠用，而今光是面對這 150 萬的新移民都夠嗆。數據顯示，今年一季度，像柏林、斯圖加特這些城市的房租，按季度來算，增速都達到了創記錄水平。德國主要七大城市的房租價格都在飆漲，現在這些城市很多有意租房的人都被迫去到周邊地區來租房，所以德國的住房也是在吃緊。 

三、美國 

美國的情況看起來好像要好一點：美國全國房地產經紀人協會的數據顯示，美國的現房銷售價格中位數在 1 月份觸底，為 361,200 美元（約合人民幣 260 萬）。也就是說，大部分美國家庭要買一套房，花費大概就是 260 萬人民幣。各位可以感覺一下貴不貴。不過這個價格是年初的抄底價，現在你去買已經買不到了，因為從 1 月份到現在，美國的房價是每個月都在上漲，只不過因為去年美國的通脹實在太厲害了，所以現在價格跟去年比的話還是低于去年同期水平。但是，就算比不了通脹最厲害的去年，我看《華爾街日報》還是給到一個很有意思的數據，就是房租和住房成本繼續成為美國通脹的主要驅動因素。在 6 月份美國消費品上漲 0.2% 這個數字背后，住房成本的上漲占了 70%。也就是說，在美國整個通脹已經消退的情況下，唯一還在漲的就是房價。 

根據《華爾街日報》的報道，美國現在房屋成本居高不下的原因有這么幾個： 

一是有的業主不愿意賣房，原因是他們前些年買房的時候剛好是美國房貸利率最低的時期，如果現在賣掉房子去換房的話，就不會有這么優厚的按揭利率了，所以他們不賣房。還有一個原因就是美國的開發商不給力，這幾年房子沒蓋夠。當然原因很多，包括疫情期間供應鏈跟不上、原材料價格上漲，所以房子蓋得少；但也是因為這些開發商之前沒有預見到美國接下來居然會有這么一波房屋需求的增長。 

當然這波房價的上漲還有一個重要原因就是美國人口的增長——美國人口在去年新增了 126 萬，是自 2019 年以來增速最快的一年。并且其中差不多有 100 萬，都是來自移民，這一點也被投資銀行高盛近期的一份報告所證實。高盛在這份報告里大概是這么說的：從去年開始，主要經濟體的房價在加息的刺激下其實是下跌的。這是個什么道理呢？其實順著我們剛剛說的那兩條線也很好理解。一來，本來打算買房投資的人，現在一看銀行存款的利息提高了，那他就會琢磨：原本我投資房地產的收益可能是 2%，但現在銀行利率已經到了 2.5%，那我何必還投房地產，直接把錢放在銀行里不是賺更多嗎？于是這部分人的購房意愿就會降低。二來，加息對銀行而言意味著資金成本變高，所以銀行給出去的貸款利率也會提高。這樣一來，對于那些找銀行來按揭購房的人而言，現在銀行的按揭利率比以前高了，所以這時候買房需要支付的資金成本就更貴。所以很多人，尤其是大部分都是靠按揭來購房的老外，他們的購房意愿也會降低；更不要說那些房地產開發商，他們在加息的情況下，從銀行借款的成本也會提高。 

所以總體而言，只要是銀行加息，對房地產市場來說都是降溫的信號，通常就會導致高盛報告里所說的，會讓房價下降。但是重點我們說回來，高盛的報告認為，本來房價在央行加息以后應該下降，但實際結果是先降后升，等于是把加息給房價帶來的負面影響全都抵消掉了。高盛認為抵消掉的原因就是由于大量移民的到來。高盛分析師皮爾多梅尼科在報告中寫道：“后疫情時代，移民潮的復蘇似乎正在推動人口增長，從而提升了住房需求并抑制房價下跌。” 

四、澳洲 

事實上，靠移民來平抑甚至提升房價的不只是加拿大和美國，《華爾街日報》這篇頭條新聞里還特別提到了澳大利亞。截至今年 6 月，澳大利亞主要城市的平均房租在過去的 12 個月里上漲了 11.5%，也就是超過了 1/10。并且，如果跟疫情前相比，澳洲現在的房租價格已經上漲超過 1/4，這漲勢的確很猛。 上面說的是房租價格。而至于澳洲的房價，剛剛我們說了，由于有央行加息的影響，澳洲的房價其實在今年 2 月以前一直在下跌，7 個月里跌了 9.1%。但是從 2 月份以后，澳洲的房價每個月都在上升，這點是跟加拿大和美國是很像的。 

那與此相對應的背景是什么呢？那就是澳大利亞在結束了疫情期間的邊境管控以后，截止到今年 6 月的 12 個月中，澳洲一共接納了 40 萬人，這個數字只比加拿大少一點兒，而且比疫情前的平均水平翻了將近一倍。而且官員們還估計，到明年的 6 月份，還會另有 31.5 萬人移民澳洲。這樣算來的話，兩年時間就超過了 70 萬人。 要知道澳大利亞的總人口才 2,600 萬，這一年就有三四十萬移民的涌入，確實是個大數目，相當于這個國家一年的人口就要增加 2%。但是供給的住房一年能增長 2%嗎？所以在這種背景下，澳洲房價的飆漲也就不足為奇。 

另外，澳洲本土的澳洲廣播公司也在一篇報道中提到一點，就是現在澳洲的房屋空置率只有 1.1% 到 1.2%。這是什么概念？在疫情之前的 10 年，澳洲房屋的平均空置率是 3.3%。也就是說，現在只要是套房掛出來就人租、就有人買，而且是加價租、加價買。 

所以，說完澳大利亞、美國、加拿大、英國、德國這一圈以后，小結一下就三句話：第一，這些國家的房價在漲；第二，在上漲的房價當中，租房價格的上漲明顯是高于購房價格的上漲；而這就引向第三句話了：過去這兩年里發達國家房價上漲的主要因素就是移民的涌入。 

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