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什么人辦什么事兒。你要知道你在辦的是一件什么事兒。 

我是嵐姐。一個潛伏在M叔和大所長背后多年的移民圈宅女。infp。我做移民項目經(jīng)理好幾年。由于崗位職責多為判斷風險，個案評估，項目篩選的關(guān)系，我養(yǎng)成了看啥都不順眼的職業(yè)病。因此我的文風屬于嘮叨和吐槽類。有什么好的建議或者好的主意，歡迎大家多多提出。

一、有錢人 

EB-5是一個門檻高達90萬美元的產(chǎn)品。六百多萬人民幣。一般小中產(chǎn)已經(jīng)不適合了。這是一張給富人通向所謂燈塔國的門票。辦這件事，我建議身家（凈資產(chǎn)）在兩千萬人民幣以上的人考慮。我在五十萬美元時期經(jīng)歷過賣了房子辦美國移民的客人，由于大陸地區(qū)突然出現(xiàn)排期，導致項目不能按照原計劃在5年內(nèi)還款。身份還沒拿到，主申請人這個時候又失業(yè)了。主申請人在等待排期期間三番五次和開發(fā)商溝通提前退出還款。未果。好不容易排期開放了，兒子的移民年齡超過了22歲。兒子帶不走，老兩口登陸美國本來就一無所有+不能團圓了，他們在國內(nèi)就是上班族，唯一的房子格是經(jīng)歷了所在城市的紅利暴漲期漲上去的，所以才能賣這么多錢。再掏三四百萬人民幣給兒子再辦一個是根本不可能的。 

不知道當時的顧問怎么引導的。就算沒遇上排期這件事也不能引導他們家做移民啊。老生常談，不要傾家蕩產(chǎn)辦移民。不但不能逆天改命，反而可能陷入更深的亂麻

二、急需在美國長居的身份的人 

總結(jié)起來兩類人群： 

我馬上要帶著孩子去趕上美中/美高的入學，不想做插班生/不想升大學的時候還是留學身份； 

我孩子在美國馬上畢業(yè)但是抽不上H1B工簽，他就是不想回來，也不想去北邊加拿大等等。 

EB-5是今年唯一能實現(xiàn)上述訴求的辦理途徑。因為它是中國大陸申請人唯一能做雙遞交的移民途徑。 

美國綠卡途徑那么多種，花這么多錢撬動的就是這個唯一的救急產(chǎn)品。我再解釋一下雙遞交：移民申請和境內(nèi)調(diào)整身份的申請一同遞交，在美國境內(nèi)等待移民申請獲批。官方鏈接：https://www.uscis.gov/green-card/green-card-processes-and-procedures/concurrent-filing-of-form-i-485 

放在EB-5這里，指的是I-526E表格和I-485表格。不管你之前在美國是什么身份，在I-526E獲批之前，你將一直擁有在美國合法生活、工作的權(quán)利。前提：遞交時，移民項目沒有排期；遞交時，申請人合法停留在美國境內(nèi)。如果先一步遞交了I-526E，后期申請人入境了，能馬上補遞交I-485嗎？不能，必須是I-526E獲批了以后申請人恰好合法停留在美國境內(nèi)才能遞交。前提是這個時候海關(guān)放你進去。如果遞交了I-526E的時候沒有排期，等入境美國的時候出現(xiàn)排期了，還能遞交I-485嗎？不一定。這個時候要看表B是否放開。如果表B沒有放開，不能在美國遞交I-485并等待獲批。乖乖回國。所以理想的雙遞交只有那一次機會。馬上獲得美國長居身份的項目目前也只有這一個。 

三、不想操心的人 

我在早些時候的文章里說過，美國職業(yè)類移民都有關(guān)鍵詞的。 

EB-1c再拿到綠卡之前要和子公司和母公司的經(jīng)營都保持關(guān)聯(lián)性； 

EW3必須要真實工作一年； EB-3和EB-2技術(shù)類也要看雇主要不要求你實習或者真實工作一段時間； 

EB-1A和NIW經(jīng)營的是自己的杰出才華；很多找到我們的來訪者都需要再花小半年的時間多做一些審稿，再申請幾份專利，或者出本畫集，申請條件才穩(wěn)。 

只有EB-5只看辦理當下有沒有充足的合法資金。并且在拿到永久綠卡前后，和整個項目運營期間，可以完全不插手項目。成熟的開發(fā)商和區(qū)域中心甚至不希望申請人去插手運營。你想操太多心也沒用。你不用操心自己到了美國以后住哪方便通勤，個人生活和項目有沒有時間沖突，自己的資質(zhì)是不是不夠好，你要做的就是挑個自己喜歡的城市，一邊生活一邊等，就行了。（當然這也是你唯一能做的。） 

四、接納風險的人 

這就不得不提一下，外國的EB-5申請人的辦理心態(tài)了。他們的心態(tài)和我們國內(nèi)主流的心態(tài)其實是不一樣的。舉例，在韓國，投資人所接受的投資損失的最大幾率是20%。也就是說，有五分之一的幾率這筆投資賠光了，他們都覺得OK，正常，扛得住。或者說這筆錢最后只拿回來70多萬，也覺得很好接受。看您怎么理解。海外申請人看項目，更加著重去了解項目如何運營成功。項目失敗后的清算手段，不是優(yōu)先關(guān)注的要素。 

而我接觸過的國內(nèi)的來訪者，很多人上來就問項目失敗了能還給他們多少錢，50萬時期和90萬時期都有。結(jié)果體現(xiàn)在，股權(quán)類的EB-5項目在海外賣得絲滑，幾十個項目兩三個月售罄云云。在大陸地區(qū)很弱勢，不好賣。如果推廣機構(gòu)沒有長期的客戶黏性，甚至都賣不動。大陸地區(qū)的主流投資人只挑選債權(quán)模式的項目。因為失敗了有一定幾率的抵押。很多原先設計為股權(quán)模式的優(yōu)質(zhì)項目為了順應國內(nèi)市場的趨勢，重新設計了債權(quán)模式的資金結(jié)構(gòu)。 

就比如我們現(xiàn)階段主推的益博區(qū)域中心雙子湖別墅項目。我十萬分地理解這種市場趨勢。在經(jīng)歷過EB-5最黑暗的時期，無數(shù)大小項目暴雷后，國內(nèi)市場只有可能更加謹慎。甚至我個人在為公司做項目選品工作的時候都優(yōu)先選擇債權(quán)類的項目。債權(quán)模式的這層保障，對于來訪者來說，聊勝于無，圖個安心。顧問同事在為來訪者做咨詢的時候也能節(jié)省很多的精力。這是現(xiàn)實。畢竟我們是移民公司，我們的術(shù)業(yè)在移民。還真不是高級投資顧問。但別忘了很多項目在EB-5貸款之上還有一級銀行貸款。但一旦失敗了也是銀行先拿走抵押，不一定真給到EB-5貸款。 

在這種情況下，項目提前清算掉了，給EB-5貸款剩下多少，能不能真的剩下什么，都是未知。正因為如此，很多海外的投資人才無所謂債權(quán)股權(quán)了。他們回歸項目本身的經(jīng)營邏輯。所以不管怎么謹慎選擇，都得有面對風險的準備。了解開發(fā)商和基金的歷史，仔細了解項目的運營邏輯，判斷未來項目退出機制是否符合行業(yè)規(guī)律，認真閱讀簽約文件，和基金管理人保持聯(lián)絡，積極索取項目報表。做好這些的投資人才是成熟的EB-5投資人，這類人面對可能到來的風險，才會更加從容。 

五、關(guān)注綠卡收益，不求金錢收益的人 

熱知識：現(xiàn)階段的EB-5募資項目給到投資人的年化在0.25%-0.5%。硬氣一點的項目只給0.25%，不缺投資人；謙虛一點的項目能給0.5%，保持一個市場平均水平。還不一定是每年都給，有的是到還款的時候一起給。這年化和一般的私募沒法比，人家一般的私募要加個零還翻幾番才都不一定入得投資人的法眼。這年頭再差的理財都要寫個4的年化才過得去。 

EB-5基金的管理團隊是最聰明一批人。對于投資人來說，這份投資的收益很明顯是綠卡，綠卡的價值不可估量，沒有必要再讓投資人另外再賺很多錢了。經(jīng)過前5年的風云變幻大浪淘沙，現(xiàn)在能在市場上高調(diào)募資的項目，肯定不是“借不到銀行貸款才來募EB-5資金”的舊派的夾層貸款借款人了。 

一定是項目還款信心十足而凈利潤也頗豐的項目。這樣的項目有信心做到幫你拿到綠卡，如期退還你的本金。至于辛辛苦苦做投資管理和路演的區(qū)域中心和開發(fā)商，他們的目標是站著賺到一筆干凈的大錢。這是合理的各取所需。如果你找到一個又能拿綠卡同時又能給你賺大錢的項目，那要么你在這個項目里有著絕對的話語權(quán)（直投，但是資金風險更刺激），要么快跑，有人盯上你的本金了。理智的投資者做點理智的取舍挺有必要的。 

六、不迷信大機構(gòu)，也不妄想從小眾項目撿漏的人 

多看看新聞，翻車的大中介機構(gòu)不少，翻車的大區(qū)域中心也不少。不翻車的區(qū)域中心也有翻車的項目。我這個小標題起的是不迷信大機構(gòu)，但是日常我在選項目的時候也肯定是要跟著大機構(gòu)走的。他們經(jīng)歷過行業(yè)的起伏，依然欣欣向榮，這是只有時間能賦予的財富。我簡單說一下我大概怎么參考大機構(gòu)。 

首先看行業(yè)內(nèi)領(lǐng)頭的區(qū)域中心最近在募什么樣的項目。他們的項目一定要看。了解投資標的，鄉(xiāng)村還是城市，當前標的預計何時售罄。當前市面上優(yōu)質(zhì)的鄉(xiāng)村項目比較少，如果頂尖區(qū)域中心沒有在售的鄉(xiāng)村項目，需要另外尋找基本面比較好的鄉(xiāng)村項目進行了解。我說的基本盤指：投資標的是不是主流，資金結(jié)構(gòu)是否合理，區(qū)域中心是否獨立，項目是否已經(jīng)有一定進展，相關(guān)的政府批文拿到了多少。 

接下來看區(qū)域中心的歷史（假設你不考慮非區(qū)域中心的直投項目），首先，行業(yè)領(lǐng)先的大區(qū)域中心，一定有過失敗的或者存在糾紛的標的。為什么有，參見四。這不是需要恐懼的事情，風險，是美國移民法明文規(guī)定的，不可避免的。你要看的是這些機構(gòu)是具體的糾紛是什么，是怎么處理這類糾紛的。例如，已經(jīng)進入訴訟的，是否已經(jīng)和解或者積極應訴；機構(gòu)的代表會不會正面介紹失敗項目的歷史和原因；項目虧損的有沒有影響到綠卡；所有的解釋在符合情理的情況下，這個區(qū)域中心依然值得繼續(xù)接觸。閱讀項目文件，一個項目是否存在一個真誠善意的退出機制，從文件的字里行間可以看出來。在五十萬時期的很多大機構(gòu)推的項目其實都做不到這一點，翻車的很多。所以一定要好好看項目文件。 

現(xiàn)階段的政策把項目二投的可能性已經(jīng)降到最低了，這個時期的項目在退出機制層面理應比兩年前甚至更早的項目要明晰很多。有誠意的項目方?jīng)]理由做不好相關(guān)的條款。絕大多數(shù)項目的項目文件其實是不允許投資人更改的，越大的機構(gòu)越是這樣，這并不代表閱讀項目文件就變得沒有意義了。你依然需要知道你面對的是什么樣的條款，自己是否有能力接招。至于小眾項目，我勸你慎重。怎么個慎重法，我舉個不恰當?shù)睦印?nbsp;

M叔的拳頭項目EW3非技術(shù)移民，在整個移民圈子里小眾得不能再小眾了。但是我們團隊依然在認真的推廣介紹它。是因為我們有著全行業(yè)最好的面向中國申請人的雇主。這個例子告訴我們，小眾項目繁榮在于擁有一個穩(wěn)定的根基。M叔對自己的產(chǎn)品是非常了解的。EB-5的小眾產(chǎn)品（這里指的是小區(qū)域中心做的小項目或者無區(qū)域中心的直投項目）也是一樣的道理。和我在四中提到的原理類似，除非你真的很了解標的里的小眾行業(yè)并且項目文件里的信息符合你對于這個行業(yè)的常識，或者你對這個項目/基金的管理人非常信任非常了解，那么可以選擇進行投資。不然就不要抱著買彩票或者獵奇的心態(tài)進行投資。散戶怎么玩得過莊家呢。蒙著眼睛撿不到漏的。 

七、抓住窗口期，但不跟風盲從的人 

所謂窗口期，其實就是當下。這沒人能反駁吧。根據(jù)2023年移民局透露給EB-5行業(yè)協(xié)會的數(shù)據(jù)看，2024年底前，城市項目的排期還不會顯化，2025年底之前，鄉(xiāng)村項目還不會出現(xiàn)排期。這個事情告訴我們，我在第二點里提到的人群，進行雙遞交的窗口還有，而且城市和鄉(xiāng)村還都能選。想做，要抓緊時間。在這種整個行業(yè)都有意無意輸出焦慮的時刻，還要做到冷靜地不跟風。這和我在第六點里說的不沖突。不盲從排期風險更小的鄉(xiāng)村項目，不盲從高大上的城市項目。做選擇前要先問問自己，在不能既要又要的前提下，最想要的是哪樣。想要盡快拿到綠卡的本地，那就主要看鄉(xiāng)村項目，但是能穩(wěn)定收益拿回本金的項目不多；不那么著急去的，特別在意項目能不能回本的，可以看城市項目。我個人建議慎選酒店項目。 

一個懂酒店的前輩曾經(jīng)跟我說過，開酒店的不一定賺錢（經(jīng)濟，旅游旺季等因素），酒店的外包管理團隊倒還能賺點。頭三年入住率不理想，不論是整體出售還是再融資，退出都不會太理想。（聲明：慎選不是說一定不能選，遇上喜歡的想下手就下手）還有就是對政策要有理智的理解。以2023年10月份更新的兩年投資期新政為例。這個新政公布的時候，一些機構(gòu)直接就宣傳他們在售的項目兩年就可以還款。很多來訪者會拿著類似的宣傳語來問我們有沒有類似的項目供他們比對。比對沒問題，但是從宣傳到理解都是一種錯誤的跟風。略懂投資的人都明白，一個項目的正常周期（從投入到回本，包括創(chuàng)造就業(yè)）幾乎不可能短到兩年，還讓開發(fā)商，基金，客戶三得利的。開個小店還得等三年才敢想盈利呢。除非這個項目在開發(fā)末期才開始募資，這類項目基金的盈利是奔著二投的利息差去的。（新政只是把二投的必要性降到最低，沒有全方位禁止二投，畢竟二投的初衷是為了保護投資人的資金符合移民法）你的項目幾年還款，是根據(jù)你實際簽署的這套項目文件來的。政策只是給一個底線。 

看到上述宣傳語，真正的調(diào)研方式應該是，找到對應的項目的項目文件或者項目文件摘要，找到關(guān)鍵字maturity.一般在loan agreement相關(guān)的部分里都會提到。專業(yè)的區(qū)域中心會自己出好中文的項目文件摘要，一定會提到還款時間是在幾年后。這個時間都是和項目所在的的行業(yè)的開發(fā)周期掛鉤的。市場上的項目目前都是5+n年。允許自己花時間冷靜地去閱讀，思考，判斷，是為不跟風。 

結(jié)語：我九年前入行就是在EB-5項目方公司。在那里做律師助理。分內(nèi)的工作是整理項目文件，做市場上的競品調(diào)研，翻譯。旁觀了eb-5從無排期到有排期到長達數(shù)年的變法鬧劇，期間很多機構(gòu)的起落和風波。美國證監(jiān)會發(fā)出的起訴違規(guī)項目的文件也通讀過一些。EB-5沒有任何一個時刻能擺脫掉風險的存在。風險和收獲也是并存的。我們還是可以相信市場的。這篇文章的目的，是幫助EB-5的咨詢者，自行判斷EB-5到底是一件什么事兒，自己適不適合去辦這件事。我得知道我賣的是什么我才能賣它。我先挖個坑擺在這，這坑填不填要看這國家誠意怎么樣，就算是M叔也得等著。 

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