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很多投資移民的申請者都擔心到了美國如何生活，那么，投資商業地產是獲得穩健收入的一種方式。無論您是移民到了美國，還是人在中國，美國的商業地產投資都是獲得長期，穩定收入的一種有效方式。本文麥克斯出國就為大家簡單介紹下美國商業地產如何購買。

一、美國商業地產投資優勢

隨著美國經濟的復蘇，在美投資的中國人越來越多。不少富豪為求穩定的收益和在美發展商業，而對美國的商業地產進行了投資。以下我們整理總結了商業地產投資的優勢，供對美國商業地產有興趣的人借鑒。

1. 永久產權

和中國40年的產權不一樣，美國的商業地產的產權是永久的，包括土地下面的礦產和地下水等自然資源都是歸產權方所有的。

2. 高收益

美國的房產年租金和房子的售價比是比較高的，租售比一般都在1/20，而國內租售比在1/50甚至更低。美國商業平均收益率6-8%，中國基本低于4.5%。由于美國市場是屬于國際市場，從長遠的角度，也更為穩定。

3. 簡單管理

商業地產中零售商鋪和工業地產等，房東只管收租金就好。稅費和維修費等是由租戶承擔的。商業租約普遍比較長，至少3年，很多租約甚至5-15年，所以租約長避免房東很多更換租約租戶的麻煩。

4. 投資策略靈活

在美國購買商業地產投資比較靈活。首先，如果您不想全款買房，我們可以為您找到合適的貸款政策，并為您聯系銀行協助辦理貸款買房。第二，如果您暫時手頭上有現金全款買房了，買房后需要現金流周轉，您還可以做 Refinance，用已購房產找銀行貸款。第三，您還可以和其他人一起投資購買，以出價多少分割地產股權。

二、商業地產與住宅地產的不同

我們都知道，商業房地產與住宅地產不同，住宅是人居住的，價格可以沒有什么標準，但是商業房地產是要賺錢的，不能賺錢的話，就沒有任何價值。在住宅上，一般是采用市場比較法來評估，所以就用已往的銷售數據來做市場價格分析即 CMA，但在商業房地產的評估不是用市場比較法，而是用收入分析法 (Income Approach) 來分析的。

在商業房地產中，就是要計算投資回報率ROI，Cap Rate，凈現金收入(Netcash Flow)，DSCR 等來綜合評定一個商業房地產的市場價格 (Market Price 或 Market Value)。這些數據對于投資市場是非常關鍵的：

*對于賣主來說，可以根據這些數據來制定合理的出售價格，不至于滿天要價或者開出低價。

*對于買主來說，也是同樣通過專業的計算與分析，來進行投資的可行性研究，然后才做出科學合理的決策。

*對于專業的房地產評估師來說，評估商業房地產也是用這些方法，評估師的評估結果要與實際成交價一致時，銀行才會貸款，除非買主原意用現金支付不足的部分。對于商業銀行來說，也是如此，除了對貸款人的信用，收入考慮之外，還要對物業的經營情況來判斷是否對于這個物業貸款。

三、概念解析

ROI：投資回報率。ROI=年利潤或年均利潤/投資總額×100%。用于反映投資的綜合盈利能力。

CAP Rate：同ROI類似，但反映的是不考慮有貸款的條件下，一個物業所能產生收入與價格的百分比。CAP是CAPITALIZATION的簡寫，簡單的理解就是把一筆錢放在銀行，銀行會按一定的利率INTEREST RATE付給你利息，如果你用這筆錢去買房地產作為投資時，這筆錢能為你賺錢的百分比，所以就叫CAPRATE。

Net Cash Flow：凈現金收入。如其名稱所述，反映了年或年均利潤。

Net Operating Income：凈經營收入。也就是全年的總收入扣除所有的經營成本(不包括貸款)。

DSCR：Debt Service Coverage Ratio的縮寫。即收入貸款比。DSCR就是用一個商業房地產每年的凈經營收入除以每年的貸款額，一般美國的銀行會要求DSCR大于1.2，才會批準貸款，低于1.2就不會。

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