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近年來，中國的移民主體由技術型移民轉向投資移民，首次登陸加拿大即開始購房，甚至在商務考察期間就已看房買房的投資移民也不多見。對他們來說，房子不僅是移民加拿大后居住的地方，更是一項長期投資。但是許多人不太了解加拿大的情況，買房子時難免感到不知所措。事實上，了解下面的小知識，買房在加拿大并不難。接下來跟麥克斯出國一起來看一看，移民加拿大，究竟如何貸款買房？

一、怎么申請加拿大房屋貸款？

加拿大住房貸款有兩種形式，一種是直接貸款，例如：買了一百萬加元的房子，直接獲得65%的貸款；另一種做法叫做“信用額度貸款”，即一次付清一百萬，然后再貸出65%的房屋作為抵押。

對非居民而言，第二種方法比較容易。由于向非居民貸款帶來更高的風險，加拿大的銀行也對放款人進行更嚴格的審查，銀行會要求所有外國買家為房價支付至少35%的首付款。一般情況下，銀行需要更多的文件來保證借貸風險最小化。這些文件包括：來自你所在國家的信用報告，收入證明，存款證明等等。

大多數非加拿大居民都能申請到房價65%的貸款。如果收入證明和存款證明不符合要求，借貸銀行通常會要求買家支付50%的首付款，并要求每月提供價值超過30個月的流動資產證明，這一證明將在買房交接日之前的30天內由加拿大銀行保存。

與加拿大居民一樣，加拿大的非居民也必須向政府交稅，但是根據房屋所在的城市，也許非居民會被要求支付更多的地稅和土地轉讓稅；與此同時，在房屋轉手后，也許還要面對更高的房屋增值稅。假如買房所租的房子，25%的租金收入需要繳納稅款，但是對于房屋的相關費用可以用來抵稅，具體可以咨詢一下當地的會計。

二、在加拿大買房貸款的手續流程

1、聯系銀行

有些人說，買房就是80%找貸款的時間，15%找房子的時間，5%的時間完成交接。很顯然，聯系銀行這一步驟在買房過程中的重要性。想買房子要貸款的買家首先要找貸款經紀人或銀行，清楚自己是否符合貸款要求，以及可以被批準的額度。一般而言，自住房屋的可貸款金額是家庭年收入的5倍，而每個投資房屋的可貸款金額是家庭年收入的5倍減去自住房貸款余額。

不同的銀行有不同的政策，買主可以請銀行貸款的專業人士幫你分析可買房子的價格，然后進行預先批準(Pre-approval)。在認真考慮預算后，看房才會有針對性。銀行事先批準可以鎖定房貸利率，一般是120-160天。

2、雇用房地產經紀人(賣方支付經紀人傭金)

在預算明晰后，可以聘請合適的房產經紀人。房地產經紀人分為買方經紀人和賣方經紀人。各經紀公司的傭金由賣方支付。買主雇用自己的經紀人，能更全面深入地了解目標房產的相關信息：如房子的歷史交易記錄，周邊類似房產的銷售情況，近期的成交價，房價估計等。這對采購商做出最終決策具有很好的參考價值。

3、找房/看房/選房

買房子是根據自己的需求和預算來決定買什么房子。例如：有些買主為了孩子上學需要學區房；有些買主給老人住需要不必上下樓梯的平房或公寓；有些買主換大房，需要更大的院子，而且風景要好；每個買家的需求不同，選大房子的戶型，位置及價位也不一樣。

在清楚了需求之后，房地產經紀人會篩選出符合買家要求的房源。全加拿大的房地產協會都有多個掛盤系統(MLS, Multiple Listing System)，幾乎所有的房產都在該系統中。如果買家想購買 Westboro2010年后建造的獨立住宅，價格在150萬-200萬之間，房地產經紀公司可以根據買家的要求在系統中找到這些房子并設置房源推送。買主從這些房源中初步挑選感興趣的房產，經紀人預約去看房。盡管現在新冠疫情期間，提倡零接觸在線看房方式，但仍然建議買家一定要實地考察。

4、起草合同(offer)

在選定了目標資產之后，經紀人會幫你起草一份合同(Agreement of Purchase and Sale)，即下 Offer。我們通常在合同中增加了一些條件(條件)：最常見的是驗房(一般是5個工作日內完成)、貸款(一般在5個工作日內完成)、大樓狀況報告 Status Certificate (如果產權是公寓，一般在10個工作日內完成)。不過最近幾年渥太華房市異常火爆，買家為了搶心儀的房子基本上都是無條件 Offer！

Offer給予對方，賣方可以接受，也可以提出新的條件簽回(Counter back)，在雙方你來我往的協商談判后，最終達成協議。

5、請律師來辦理過戶

買房子的合同最終提交銀行，然后向銀行申請貸款。與此同時買主要聘請律師，在律師的幫助下完成房屋交接。雇傭一位律師來辦理過戶手續一般過程如下：銀行將貸款給買家的律師；買家將首付款、土地轉讓稅、律師費、財產權保險、剩余抵稅會計等等交給律師，律師處理所有法律文件，并支付買房款給賣方律師；通常在交接日下午2點至5點后到律師處收鑰匙。

三、在加拿大買房的注意事項

1、房價能不能承受

首先要考慮房子的價格是否能承受，也可以從銀行貸款，銀行會告訴你能承受的最高房價，通常和你愿意每月支付的貸款金額是不同的。在不清楚自己能負擔多貴的房子的情況下，不妨先列出每月的全部開支清單。把每月領回家的工資中扣除這些開支，這就是你每月能支付的住房費用。

2、有無其他費用

當你成為房屋主人后，你會發現，房屋費用不僅是每月還貸，還需要支付其他各種費用，比如地稅、房屋維修、保險等等。若購買高檔公寓，則還要為每月繳納一筆管理費。

3、在重大問題上不妥協

如果房子有小問題，但可以及時修補，價格合適，不妨先購買。但如果房子有大問題，不容易及時修理，例如，你準備要一個小孩，想要一套三居室的房子，那么就不要只有兩個臥室的房子，就算后者價格更合適也不要考慮。買第一棟房子的時候，你可能得做些讓步，但不要在重要問題上妥協。

4、雇用房產經紀人

當你決定要買房子的時候，那么在沒有中介的情況下千萬不要去看房。如果沒有經紀人，你的選擇就少多了，比較少多了，常常是價格無法掌握。合同中有許多條款可以保護你，如果沒有經驗人士的指導，你就沒有機會附加上，自己的最高利益就得不到保障。

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