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大家好，我是二虎，從事海外房產投資近十年，今天應朋友邀請，簡單和大家聊一聊菲律賓房產市場的真實情況！

最近這幾年，中國人去菲律賓的越來越多，讓我們印象最深的，應該是那些一擲千金的炒房客。他們帶著大量資本過來，利用菲律賓首付低、無外匯管制、可以炒樓花等特點，一出手最少一整層，最后拉高套現，賺的盆滿缽滿。

大量游資的入場，激發了菲律賓樓市的賺錢效應，讓更多人來菲律賓尋寶。但炒房客帶來了人氣，壞處也非常明顯，凡是被炒作的區域，樓價都高的嚇人，甚至不輸國內的一線城市。所以經常有朋友問我：菲律賓的房子還能不能漲？現在買房是不是等同于接盤？

其實作為國民經濟的基礎產業，房地產的體量是非常巨大的。熱錢可以炒高一個片區，幾個樓盤，但不可能炒高整個國家，菲律賓房價已經連漲8年，一定是靠它內生的經濟增長作為依托。像旅游、商務外包、菠菜、基建等行業，這些年都處于高速發展中，再加上每年大量外資持續流入，也給當地帶來了產業升級的機會，所以菲律賓房價的上漲，不能全部歸為炒作，更多還是因為有人真的賺到了錢。

我們拋開那些被爆炒后，一地雞毛的地方，依然還能挖掘出很多優秀區域，這些地方的房價漲幅非常平穩，每年隨著GDP漲幾個點，但地段好，周圍產業多，是租房市場上的香餑餑。

對于投資保守的中產家庭，目標就想跑贏通貨膨脹，喜歡穩定的現金流那么這些地方的房產非常具有性價比，不僅總價低、租金回報高、漲幅穩定，還能附加帶有"移民身份"，（部分樓盤有政府的認可文件，買房產可以辦理SRRV身份）。獲得SRRV身份后，家長可以把孩子放在菲律賓上學，避開國內越來越激烈的教育競賽。

這里要說一下，很多家長把孩子放到菲律賓讀書，不僅僅是為了學費便宜，而是想利用菲律賓特殊的"跳板優勢"，將來回國參加華僑生聯考，或者"爬藤"讀歐美名校。因為和今天的房產主題無關，教育這塊就不多展開了。

接下來主要說下投資菲律賓房產的一些邏輯。

一、什么決定房價？

國內經濟學家任澤平說過：“長期看人口、中期看土地、短期看政策”，很多投資人都非常認可這句話，今天我也圍繞這三方面談談自己的看法。

先說人口對房價的長期影響，人口因素主要體現在人口數量和人口質量兩方面。

1、人口數量

菲律賓是千島之國，總面積不到30萬平方公里，和廣西省差不多，除開那些不能建房子的海域和山地，能住人的地方就更少了。但2019年菲律賓官方人口超過了1億，算上一些偏遠小島沒被統計的人口，菲律賓的總人口其實和日本（1.2億）差不多。

所以在人口數量上，菲律賓是非常充足的，未來二三十年都會保持增長，（因為信仰的原因，菲律賓不允許墮胎），只要不發生大規模動亂，房子的需求會長期存在。

2、人口質量

在人口質量方面，菲律賓也不再是吳下阿蒙，GDP的上漲，讓菲律賓人的收入逐年增加：

最近這幾年，菲律賓都以6-7%的平均增速保持增長，排在世界前列。

隨著收入的增加，菲律賓的中產階級快速形成。從2015年后，菲律賓的人均GDP突破了3000美元，相當于2008年中國人均水平。

根據發達國家的經驗，人均GDP突破3000美金后，中產階級會迅速崛起，所以和歷史上大多數國家一樣，菲律賓也是從此迎來了房地產的爆發期。

最后，菲律賓的勞動力市場非常健康：

菲律賓平均年齡不到24歲，中位數28歲，比我國年齡中位數38歲小了10歲。這些年輕人可不是目不識丁的文盲，其中90%以上的人都能熟練使用英語，并且和中國人一樣，非常能吃苦，有改善生活的需求。這些菲律賓年輕人很多都出國工作，每年能給菲律賓賺回300多億美金外匯。

可以預見，未來很多年，這些年輕人都能夠提供持續的勞動力和強大的購買力。因此我們大概類比一下的話，現在菲律賓的位置，和10年前的中國處于同一階段，唯一的區別是我們親身經歷了過去的十年，但菲律賓人還沒有。

所以為什么我們不利用現成的經驗，抓住菲律賓房價上漲的紅利期呢？

3、土地供應

前面說到，菲律賓是個島國，火山多、颶風多，宜居的地方很少。人口最多的地方就是首都大馬尼拉地區，目前聚集了2000多萬人口。而菲律賓的土地又是永久產權，老城區原住民多，根本拆不掉，所以政府靠填海和開發新區獲得土地。

但在新的開發區，很多土地也是有主的。菲律賓是資本主義社會，老牌財閥的實力非常強大，像菲律賓的前五大開發商，Ayala、SMDC、Megaworld、Rockwell 和Robinson。他們幾乎壟斷了菲律賓有價值的土地，以現在的去化速度，足夠銷售十幾年，而且和香港那些大開發商一樣，他們是不擔心土地會爛在自己手里的，大家都捂著核心的土地慢慢賣，不愁賣不出去，也不會賣不出去。

因此大家從新聞中可以看到，現在整個菲律賓的住宅都處于緊缺的局面。

目前馬尼拉公寓住宅不到40萬套，按照目前一套房子平均4-5年的建造速度，要補上這些缺口還要很久。

所以在菲律賓，尤其是馬尼拉，我們一般都會為客人推薦各個區域的核心房產，不說增值多少，但是很少有跌價的。當然土地是比房子漲幅更快的資產，但由于政策限制，外國人不能在菲購買土地，公寓也只有40%能賣給海外買家。

4、菲律賓現在房地產市場的政策

不同于國內樓市限購限貸的調控政策，菲律賓是不限購的，（外國人很難貸款）。而且永久產權、無公攤、精裝修交付，你想買多少套都可以，只要交房后布置好家居家具就可以出租，非常方便。因此在購房政策上，菲律賓是非常自由的，官方很少插手市場。

但很多人去菲律賓買房是奔著另外一個優勢去的，那就是去菲律賓炒樓花。

除了現房需要一次性付款外，菲律賓的期房是分期付款的，以一套剛動工的期房為例，最長可以分60個月（5年）付款。

所以激進的炒房客可以通過杠桿，以極低的首付款，購買幾十套期房，然后等房價漲起后，再繳納一筆很少的更名費就能賣出去。在菲律賓炒樓花的人挺多的，遇到行情好的時候，一般都能有數十倍的收益。

但前提是不能遇到黑天鵝事件，例如今年新冠疫情，很多炒房客捂盤太多，一下子現金流跟不上。為了支付開發商的分期房款，不得不打骨折銷售，（這點和2008年金融危機下的深圳很像，很多老板拿了十幾套房來炒，次貸危機下斷了現金流，最后為了還貸款，割在了地板上）。

所以對于風險偏好較低的朋友，我們非常不建議參與到樓花博弈中去。如果你看好的菲律賓發展，不如趁現在打折的機會，結合自己的預算，購入一些核心地段的房產，未來一旦疫情緩過去，房價還是會繼續上漲。

二、菲律賓能支持高房價嗎？

當然，很多朋友也會有疑問，菲律賓人這么窮，能支持這么高的房價嗎？其實這也是很常見的誤區，一來菲律賓人并不窮，而且房價也不算高。

菲律賓的確有很多窮人，雇傭一個熟練的菲傭也只需幾千塊錢。但在菲律賓，尤其是馬尼拉，貧富分化嚴重，人口密度極高。在這樣結構下，菲律賓中產和富豪也是很多的，這部分人從事旅游、菠菜、BPO（商務外包）、勞務輸出等業務。房價收入比可以低到10以內，并不窮（菲律賓平均房價收入比約21，我國是39）。

所以推動菲律賓房價上漲的，除了海外資金外，更多就是當地越來越富裕的有錢人。而房價這塊菲律賓也談不上虛高，以大馬尼拉為例，除了部分被炒高的區域外（房價在5萬人民幣以上），很多區域的房價在2-3萬之間，這些區域的配套、交通、未來規劃都很好，房價每年都穩步上漲，再加上誘人的租金回報率：

整體房價并不算很貴。

所以想要試水海外投資的朋友，不妨選擇菲律賓作為第一站，未來全球利率下行是大趨勢，持有資產遠比紙幣來的劃算。

總價六七十萬就可以買到一個單間或一房一廳。不算上每年房子增幅，單純租出去的話都有6%左右的收益。而且期房還能分月付款，不占用現金流，利用小資金撬動大收益。在房屋安全性上，大家也不用擔心，秉著穩定和長期投資為目的，都是篩選的老牌開發商。實力強，現金流豐富，儲備項目多，不會出現爛尾這種糟心的事情。

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