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很多人看中了美國的經(jīng)濟(jì)十分穩(wěn)定，所以都喜歡在這里購房。美國家庭一年開支中很大一部分用于住房，這成為了美國家庭的最大開支項(xiàng)目。在美國，自住房和投資房在稅收政策上是有不同的。這兩種房產(chǎn)在報(bào)稅的時(shí)候有什么省稅方法嗎？本文麥克斯出國就和大家一起來了解一下吧！

一、如何定義自住房和投資房？

每個(gè)已婚家庭或單身個(gè)人的基本住宅，就是自住房，區(qū)別于其他住宅（如投資出租房，度假公寓等）。從稅法上說，如果納稅人同時(shí)擁有兩套住宅，他居住時(shí)間相對較長的那套住宅為首要住宅即自住房。另一個(gè)房產(chǎn)一般就會(huì)被認(rèn)定為投資型房產(chǎn)或度假屋。

二、自住房報(bào)稅時(shí)的優(yōu)惠條款

1.如果是自住房，而且這套自住房還是用貸款買的，那么在報(bào)稅時(shí)，和自住房相關(guān)的所有費(fèi)用都可以抵免稅，比如貸款利息、貸款點(diǎn)數(shù)、地稅等等。這相當(dāng)于給了購房者一個(gè)很大稅務(wù)優(yōu)惠。

2.如果納稅人要出售自住房，需要繳納資本增值稅。但如果出售自住房的業(yè)主在近五年內(nèi)于該住宅居住至少兩年以上，賣房利潤個(gè)人低于25 萬美元，夫妻低于50 萬美元的部分則無需繳納資本增值稅。

當(dāng)納稅人申報(bào)其自住房之后，美國稅務(wù)局將會(huì)不定時(shí)檢查納稅人的水電使用記錄、賬單支付、納稅人是否有在住宅區(qū)行使其公民投票權(quán)等一系列可以顯示納稅人是否在該住宅常住的情況。因此，納稅人很難謊報(bào)其自住房的狀況。

三、投資房租金收入報(bào)稅優(yōu)惠條款

首先，屋主維修出租房屋所花費(fèi)的支出，一定要保留收據(jù)，因?yàn)檫@些收據(jù)在報(bào)稅時(shí)，都可以算作支出，以抵租房收入。如果請工人，也建議屋主從國稅局網(wǎng)站上下載1099 表格，這樣支付給工人的費(fèi)用，可以用來報(bào)稅。許多華人在聘請工人時(shí)，都愿意以現(xiàn)金方式交易以取得較低的收費(fèi)，但這樣做，不僅報(bào)稅時(shí)沒有憑據(jù)，而且無法獲得沖抵租金收入的出租成本支出。

出租房的另外一種節(jié)稅策略是折舊回抵。只有房子的價(jià)值可以折舊，土地價(jià)值部分不能折舊。出租房分27.5 年來折舊算。比如說，你買個(gè)房子20 萬，土地值4 萬，房子本身值16 萬。每年就可以折舊16 萬/27.5=$5818 ，也就是從租金收益中扣除。27.5 年以后，你已經(jīng)把那16 萬都折舊完了。這時(shí)候你把房子賣掉，賣了30 萬。增值的10 萬，你要付長期資本利得稅，稅率比較低。可是那16 萬以前幫你省稅的折舊部分，要重新交稅。這部分稅就叫做折舊回抵。

四、沒有報(bào)稅會(huì)有什么后果？

如果納稅人欠美國政府稅款，又沒有在納稅截止日期內(nèi)交款，他將被美國稅務(wù)局罰款并征收高額利息。美國國稅局的規(guī)定是，如果美國稅遲報(bào)，而且拖欠美國國稅局的稅款，那么會(huì)出現(xiàn)三種罰款：一種是未及時(shí)申報(bào)罰款，一種是未及時(shí)繳稅罰款，以及滯納金。

因故此，及時(shí)報(bào)稅和交稅非常重要。對于美國非稅務(wù)居民，特別是在美國境內(nèi)有房產(chǎn)和財(cái)務(wù)投資者來說，正常申報(bào)美國稅是保證其在美國財(cái)務(wù)利益不受干擾的重要因素，同時(shí)也能夠保證其在美國投資所得僅被征收合理稅款。美國國稅局針對非美國居民的報(bào)稅問題，有詳盡的解釋，并且在其一切某些特定的投資方面，給予美國非居民選擇如何進(jìn)行稅務(wù)處理的權(quán)利。然后，正常申報(bào)非美國居民的美國所得稅，被普遍認(rèn)為是一種最佳的處理方式，不僅能夠體現(xiàn)非美國居民嚴(yán)格遵守美國法律的表現(xiàn)，而且還僅被征收合理的稅款，這對于非美國居民來說，如果在美國境內(nèi)有收入，正常進(jìn)行報(bào)稅，是非常正確的處理方式。

五、換房考慮"1031 "延稅

"1031 "是美國稅法中的第1031 款，  英文全稱是" Internal Revenue Code Section 1031 "，又叫做" StarkerExchange "。Starker 是一位投資者的名字，  他曾經(jīng)買賣過投資房，  當(dāng)時(shí)國稅局在他賣的房子上收了他的資本利得稅。但他認(rèn)為，因?yàn)樗觅u房的錢馬上又買了一棟投資房，  不應(yīng)該交稅，而是應(yīng)該等到將來賣最后一個(gè)房子時(shí)才交稅，所以他一狀告到美國最高法院，  最后贏得了官司，  隨后美國國會(huì)立法，  就是" 1031 "。

所以，根據(jù)" 1031 "，如果投資人將舊房子( 稱做 賣掉，  用所賺的錢又買了一棟房子 ，則所賺的錢可以暫時(shí)不交稅。

具體做法是:  投資人將舊房子賣掉，  要在45 天之內(nèi)找到另一處房子，  要簽好買房合同，  然后在 180 天之內(nèi)要過戶。賣房的錢，  投資人不能動(dòng)用，  應(yīng)放在一個(gè)中間人那里，  稱做" Qualified Intermediary " ，  在買另一處房子時(shí)， 直接轉(zhuǎn)到第二個(gè)房子里去，  這第二個(gè)房子與第一個(gè)房子應(yīng)屬于"同類型"房子 ，即投資型的房產(chǎn)。

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